OBSERVATIONS SUR LES MODIFICATIONS DU PLU

OBSERVATIONS PORTEES PAR L’ASSOCIATION A L’ENQUETE PUBLIQUE

Les sites concernés par les modifications sont tous situés dans la vallée, à l’exception d’un seul localisé sur le MOULON.

LES HAMEAUX : FEVRIE - COUPIERES - DAMIETTE

Les modifications sont celles qui avaient été élaborées au moment de la mise en révision du PLU de 2016 , mais qui n’avaient pu être intégrées dans le délai requis de clôture du dossier de la révision.

Afin de préserver les caractéristiques urbaines spécifiques des trois hameaux suite à la suppression des Coefficient d’Occupation des Sols (COS ) édictée par la loi ALUR , l’emprise au sol de construction a été ramenée de 35 % de la superficie de la parcelle à 20 % pour les constructions principales, plus 5 % pour les annexes, garantissant une superficie de plancher constructible au moins équivalente à celle générée par les COS anciens.

Quelques autres règles ont été précisées ou corrigées, concernant notamment les conditions de desserte et le pourcentage des espaces verts.

Conformes à ce qui avait été défini lors de la révision du PLU de 2016 , ces modifications recueillent donc complète approbation de notre part.

REALISATION D’EQUIPEMENT CULTUREL SUR LE SECTEUR GARE CENTRE

. Construction d’un bâtiment de Médiathèque sur l’espace situé côté gauche de la façade nord de la gare ( côté ville), en bordure immédiate du quai du RER : vaste construction d’environ 6 200 m² de plancher, d’emprise au sol de l’ordre de 2 000 m² et de hauteur maximum de 12 mètres ( R + 1 + C).
. Aménagement d’espace de stationnement en vis-à-vis , en côté Ouest de la Gare
. Aménagement des accès et de l’environnement paysager
. Création de locaux de commerce au rez-de-chaussée de l’actuel bâtiment de la Gendarmerie rue Dautry, suite à transfert en autre site .

OBSERVATIONS :

Il a été demandé de s’assurer que l’important bâtiment de la Médiathèque n’apportera pas de nuisance visuelle pour les plus proches habitations et de prévoir un accompagnement végétalisé en bordure de la façade à proximité du quai du RER.

RECONFIGURATION DE L’ESPACE DE L’ECOLE DE COURCELLE

Le projet de réaménagement futur prévoit :

 la suppression du bâtiment des logements et de celui des gardiens et locaux scolaires attenants, édifiés en recul de la rue de Madrid
 la suppression de l’actuel bâtiment de l’école maternelle, qui ouvre sur la rue des Alouettes
 la réalisation en son lieu et place , de la construction de logements et d’aire de stationnements ( 2 à 3 maisons individuelles ou petit collectif de hauteur R + 1 à R + 1 + C)
 la construction de deux nouveaux bâtiments scolaires , à positionner dans l’espace libéré des constructions anciennes supprimées aux abords de la rue de Madrid
 le réaménagement des accès et de dépose-minute

Au vu de ces perspectives nous formulons les observations et demandes suivantes :

Actuellement l’école maternelle occupe un espace séparé en partie Nord du site situé en contrebas auprès de la rue des Alouettes :
bâtiment en longueur , perpendiculaire à cette rue et cour de récréation devant, côté Est, spécialement aménagée pour les plus petits enfants , en totale sécurité et protégés de rencontre avec les plus grands.

L’affectation à un projet immobilier de logements de tout ou partie de cet emplacement, situé en forte déclivité de l’espace Sud côté rue de Madrid, peut laisser présager d’une réduction importante de l’espace disponible pour l’ensemble du groupe scolaire.

Le gain de surface au sol résultant de la suppression de l’actuel bâtiment de logements situé aux abords de la rue de Madrid en partie Sud du site sera en effet sensiblement inférieur à l’amputation de la superficie de l’espace en contrebas, côté rue des Alouettes.

Il pourrait donc résulter des nouvelles dispositions un regroupement de l’ensemble des locaux scolaires sur la seule partie Sud du site et consécutivement une réduction des espaces extérieurs de détente des élèves ainsi que la disparition de la cour séparée des plus petits.

Cette situation mérite d’être précisée et clarifiée quant à l’utilisation des sols ouverte par les modifications réglementaires présentées à l’enquête.

Il est en outre demandé :
- que les enseignants et représentants des parents d’élèves soient étroitement associés à l’élaboration du projet d’aménagement.
 que soit préservée une distance de retrait des constructions nouvelles jouxtant la rue de Madrid pour raison de meilleure intégration urbaine, toute les constructions de la rue étant en retrait, et pour motif de sécurité ( espace d’attente des parents en entrées et sorties d’école).
 de veiller à la meilleure intégration architecturale des façades des nouveaux bâtiments scolaires donnant sur la rue de Madrid.

MODIFICATION DU CLASSEMENT DU SITE DU CENTRE TECHNIQUE MUNICIPAL ( CTM) DANS LE QUARTIER DES ROUGEMONTS

Concernant le projet de renouvellement urbain sur le site du Centre Technique Municipal des Rougemonts, nous faisons part ci-dessous des observations que suscitent les dispositions de modification du PLU sur ce secteur.

Le site sur lequel il est envisagé de développer un ensemble immobilier d’une quarantaine de logements répartis en plusieurs collectifs est situé en espace de transition écologique, en bordure immédiate du bois d’Aigrefoin , classé en EBC, inscrit en secteur lisière au plan « Paysage et bio-diversité » du PNR et placé sous servitude de protection des sites pittoresques au PLU de Gif.

Il s’agit donc d’un site de qualité reconnue, particulièrement sensible, de topographie marquée par de fortes pentes en surplomb de la rue du 8 mai 1945 , et de talus coupant le site en plusieurs plateaux.

Dans ces conditions, aussi bien l’ampleur du développement urbain qu’il est prévu d’y réaliser que le niveau élevé des constructions, pouvant atteindre 15 mètres en surplomb des pentes, porteront nécessairement une lourde atteinte au milieu environnemental et paysager existant.

La création d’une zone spécifique d’urbanisation densifiée à cet emplacement, dérogatoire des règles de constructibilité (UR et UH ) appliquées sur l’ensemble du territoire de la commune aux abords des espaces naturels et des massifs forestiers, y compris donc dans le quartier des Rougemonts, constitue une exception particulièrement inadaptée à ce site.

Elle ne tient pas compte des diverses et fortes mesures, ci-dessus citées, spécifiquement édictées en protection de l’environnement de ce site particulier.

Aussi nous demandons que soient reconsidérées les conditions fixées dans la modification afin d’assurer la meilleure préservation de ce milieu environnemental privilégié , entre le milieu naturel et le lotissement pavillonnaire voisin.

S’agissant d’un domaine communal, la mairie dispose de toute liberté et moyens de satisfaire à cette requête .

Aussi nous sollicitons toute considération et meilleure suite à cette demande.

PROJETS SUR DIVERS SITES DU CNRS

 Pôle scientifique
création de 2 secteurs scientifiques en zone UN

UNa augmentation d’emprise au sol et réduction de l’exigence d’espace verts pour répondre au souhait du CNRS de bénéficier des droits à construire qui étaient antérieurement octroyés par le PLU avant la révision de 2016

UNb réduction des espaces verts, pour mise en conformité au regard de la situation existante.

 Chamort
Réalisation d’une construction nouvelle en lieu et place du hangar existant ( 700 m² R + 1 ou 2 + combles - emprise au sol inchangée)

Réhabilitation du bâtiment historique du moulin

 Vatonne
Reclassement en UHf , en vue de réalisation d’un ensemble immobilier d’une trentaine de logements, de l’emprise actuelle du site d’étude situé à l’extrémité Est du parc, en surplomb de la rue Vatonne ( 1 collectif de 3 bâtiments en bande envisagé – emprise au sol 20 % maxi - hauteur 11 mètres ( R = 1 + combles)

Il est prévu, qu’en contrepartie des assouplissements ainsi accordés le CNRS céderait à la commune la propriété du parc de 30 hectares, classé en Espace Boisé Classé, situé à l’arrière du Château . Le parc deviendrait ainsi un nouvel espace public communal en centre ville, ce dont on ne peut que se féliciter. L’entretien en serait confié à l’ONF . Sous réserve de confirmation, c’est donc une excellente conclusion.

Sous réserve de la levée de cette condition suspensive, nous approuvons les modifications proposées à l’enquête , demandant que cette disposition soit explicitement formulée en tant que réserve dans l’avis prononcé à l’enquête.

CRÉATION D’UN ZONAGE SPÉCIFIQUE SUR LE PLATEAU DU MOULON

Afin de satisfaire à la demande présentée par le groupe hôtelier ACCOR de surélévation du futur bâtiment hôtelier qu’il est prévu d’édifier en extrémité Est de l’avenue de la Science sur le plateau de Moulon, la modification du PLU propose de créer dans la zone UM5, dont la construction de l’hôtel relève, un secteur spécifique portant la hauteur du bâtiment, réglementairement limitée à 24 mètres, à 31 mètres, soit une majoration de 7 mètres.

Les motifs invoqués en justification de cette dérogation sont d’ordre économique ( déterminante selon ACCOR, dans le difficile contexte actuel) et de valorisation pour l’ensemble du plateau, au motif que la surélévation du bâtiment ouvrirait à son plus haut niveau une vue panoramique jusqu’à l’emblématique tour Eiffel !

Cette proposition de surélévation suscite les considérations suivantes :

 Elle contrevient à l’engagement pris, et à la réglementation imposée à tous les intervenants sur le plateau, de ne pas dépasser la hauteur maximale de construction de 24 mètres, considérée comme exigence impérative pour n’être pas visible d’un point du plateau en émergence au-dessus de la canopée.

 Irrespectueuse de cette règle jusqu’alors par tous respectée, elle constituerait un précédent à toutes autres demandes de dérogation pouvant être revendiquées en quelqu’autre endroit du plateau.

 Ainsi entachée d’irrégularité et d’inégalité de traitement, cette dérogation, effectuée au seul profit d’un unique opérateur privé, en satisfaction de son intérêt particulier, ne peut se justifier.

Pour ces diverses raisons cette modification doit être abandonnée.

En conclusion, on ne peut que se féliciter des présentations faites par la mairie au cours des 4 réunions auxquelles les associations ont été conviées et de la qualité des documents remis.

Cette modification du PLU déterminant le cadre réglementaire dans lequel viendront s’inscrire des projets non encore à ce jour précisés, il importe que soient dès à présent considérées les observations , avis et suggestions présentées à ce stade par les habitants.

C’est bien l’objet fondamental de la concertation, qui devrait être poursuivie à l’occasion de l’élaboration des projets eux-mêmes, en meilleure considération des souhaits exprimés par les habitants les plus directement impactés.

Nous souhaitons donc que soient organisées avec les plus proches habitants de chaque site d’aménagement des réunions afin de définir et préciser des points qu’il leur apparaîtrait essentiels de prendre en compte dans l’élaboration des documents de consultation destinés aux aménageurs et soumissionnaires invités à remettre des offres.